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Sie haben ein Schreiben von einem Direktkäufer erhalten — oder denken selbst darüber nach, Ihre Immobilie ohne Makler und ohne langen Bieterprozess zu verkaufen. Die entscheidende Frage ist dann nicht „Wer kauft?", sondern „Was bietet der — und wie kommt diese Zahl zustande?" Ein Angebot, das Sie nicht einordnen können, ist kein Angebot, sondern ein Ratespiel.
Ein zertifizierter Sachverständiger ermittelt den Verkehrswert nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Er fragt: Was würde diese Immobilie am freien Markt, bei ausreichend Zeit und in einem geordneten Verfahren, erzielen? Das ist eine Momentaufnahme des Markts — kein Kaufangebot.
Ein Direktkäufer stellt eine andere Frage: Was kann ich für diese Immobilie bezahlen, damit das Geschäft wirtschaftlich tragbar bleibt — inklusive aller Kosten, die nach dem Kauf entstehen? Das sind zwei grundlegend verschiedene Rechenaufgaben mit zwei grundlegend verschiedenen Ergebnissen.
Das Ergebnis: Ein Direktankaufsangebot liegt in aller Regel unter dem Verkehrswert. Das ist systembedingt, kein Zeichen von schlechtem Willen. Die Frage ist, ob die Gegenleistungen — Geschwindigkeit, Planungssicherheit, kein Besichtigungsaufwand — diesen Unterschied für Sie aufwiegen.
Auch ein Direktkäufer bewertet strukturiert. Die Bausteine sind dieselben wie bei einer Verkehrswertermittlung — nur Gewichtung und Abzugspositionen unterscheiden sich.
Kornwestheim liegt im Landkreis Ludwigsburg mit direkter S-Bahn-Anbindung nach Stuttgart (S5). Das macht die Stadt für Pendler attraktiv. Innerhalb Kornwestheims gibt es aber deutliche Lageunterschiede: Freistehende Häuser in ruhigen Wohnstraßen nahe dem Stadtgarten werden anders bewertet als vergleichbare Objekte an stark befahrenen Durchgangsstraßen oder in unmittelbarer Gewerbenähe.
Ein Direktkäufer, der den lokalen Markt kennt, rechnet diese Unterschiede sehr genau ein — weil sie seinen späteren Verkaufspreis oder seine Mieteinnahmen direkt bestimmen. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Ludwigsburg veröffentlicht regelmäßig Bodenrichtwerte und Kaufpreissammlungen — eine erste Orientierung, aber keine Einzelbewertung.
Der Zustand ist die größte einzelne Variable im Ankaufsangebot. Dabei geht es nicht nur um den optischen Eindruck, sondern darum, welche Investitionen in den nächsten Jahren technisch unvermeidbar sind.
Typische Posten, die ein erfahrener Käufer prüft:
Wichtig: Versteckte Mängel, die erst nach dem Kauf auftauchen, gehen beim Direktankauf üblicherweise zu Lasten des Käufers (Kauf „wie besehen", §§ 433 ff. BGB). Dafür verlangt er einen Risikopuffer im Preis — das ist eine wirtschaftliche Abwägung, keine Verhandlungstaktik.
Was im Grundbuch steht, beeinflusst den Ankaufspreis erheblich:
Eine pauschale Zahl wäre unseriös, weil der Abstand von Objekt zu Objekt stark variiert. Was strukturell gilt:
Die ehrliche Einordnung: Wer Zeit hat, den Prozess steuern kann und eine präsentationsfähige Immobilie besitzt, wird am freien Markt in der Regel mehr erzielen. Wer nicht — oder wer diesen Aufwand nicht leisten will oder kann — bekommt mit dem Direktankauf einen anderen Wert: Planungssicherheit und Geschwindigkeit.
Das ist keine Frage des Preises allein, sondern der Gesamtsituation. Der Direktankauf macht Sinn, wenn:
Genauso wichtig ist das Argument gegen den Direktankauf. Der freie Markt ist in der Regel überlegen, wenn:
In Kornwestheim ist die Nachfrage nach selbstgenutztem Wohneigentum strukturell vorhanden. Die Anbindung an Stuttgart und das vergleichsweise Preisniveau gegenüber dem Stadtkessel machen Kornwestheim für Familien attraktiv. Wer Zeit hat und ein gut gepflegtes Haus oder eine attraktive Wohnung anbietet, hat gute Karten am freien Markt.
Je vollständiger die Unterlagen, desto präziser und schneller kommt das Angebot. Was ein seriöser Direktkäufer in jedem Fall braucht:
Was Sie nicht brauchen, bevor ein erstes Gespräch stattfindet: Keine dieser Unterlagen muss vollständig vorliegen, damit ein erster Preisrahmen besprochen werden kann. Viele Eigentümer organisieren die Unterlagen parallel zum ersten Kontakt.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Ludwigsburg ist die amtliche Stelle, die Bodenrichtwerte, Kaufpreissammlungen und Liegenschaftszinssätze für den Landkreis — und damit für Kornwestheim — veröffentlicht. Diese Daten sind keine Gutachten für Einzelobjekte, aber sie bilden die statistische Grundlage, auf der jede seriöse Bewertung aufbaut.
Was Sie daraus ableiten können:
Ein Direktkäufer, der Kornwestheim kennt, orientiert sich an diesen Daten. Sie können sie als Vergleichsmaßstab nutzen, bevor Sie ein Angebot annehmen oder ablehnen.
immozeit ist in Kornwestheim ansässig. Das bedeutet: keine Ortsbegehung durch jemanden, der die Stadt nicht kennt — und keine Fernbewertung allein anhand von Fotos.
Der Ablauf ist dreistufig:
Was nicht passiert: kein Druck, kein Verfallsdatum, kein „das Angebot gilt nur heute". Ein seriöses Angebot steht — und Sie entscheiden, wenn Sie bereit sind.
Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie beim Direktankauf wert ist und ob das für Ihre Situation der richtige Weg ist, füllen Sie das Formular auf dieser Seite aus. Sie hören innerhalb eines Werktags von uns.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit Ankauf
Das Redaktionsteam von Immozeit Ankauf. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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